¿Gestionas o vives en un edificio comunitario con calefacción centralizada y te preocupan los propietarios morosos?
No es para menos.
Hoy día los impagos procedentes del uso de sistemas centralizados son uno de los mayores focos de conflictos en una comunidad.
Y es que el 38 % de las comunidades tienen algún tipo de morosidad.
Pero ¿Cuál es el origen de este problema?
En la mayoría de los casos el origen está en la misma concepción del modelo de gestión de los elementos comunes.
Y, por supuesto, en la insolidaridad de las personas morosas de la comunidad.
Uno de los errores más habituales en las comunidades de propietarios es integrar en una sola cuota los servicios comunes de la comunidad con los energéticos.
Esta fórmula genera innumerables problemas.
Ya que -en caso de devolución o impago- no se puede saber con exactitud cuál es la cantidad correspondiente a cada concepto.
En este post te vamos a explicar una metodología para evitar los problemas de impago en una comunidad de vecinos con calefacción centralizada, de una vez por todas.
Sigue leyendo y descúbrela.
¿Cómo se pueden evitar vecinos morosos en una comunidad con sistemas centralizados?
Desde Stechome hemos desarrollado una metodología para combatir la morosidad energética.
Y la vas a conocer aquí mismo.
Esta metodología permite establecer un punto y aparte mediante un cambio radical en la gestión, creando un nuevo modelo basado en tres pasos:
- Una cuenta bancaria denominada “energética”
- Un sistema de recargas energéticas
- La apertura de procesos de recuperación para reclamar la deuda contra los vecinos morosos
Con este planteamiento se corta de raíz el uso fraudulento del sistema, facilitando el acceso al servicio solo a los vecinos al corriente de pago.
Además, se consigue recuperar el coste pendiente previo al cambio de modelo.
¿Qué procedimiento hay que seguir para aplicar esta metodología?
Cualquier cambio referente a los temas de gestión energética debe estar basado en el artículo 17 de la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Para poder hacer todo este cambio radical en un bloque de viviendas, es fundamental modificar la fórmula de gestión de la energía en la comunidad reflejando en un acta los diferentes procesos, fórmulas y procedimientos.
Y también se puede requerir unanimidad en función a la posible regulación en los estatutos de la comunidad de estos criterios.
Si no aparece nada reflejado en los estatutos solo se requiere de las tres quintas partes para llevar adelante este cambio.
Por otra parte, la actual ley de la propiedad horizontal (LPH) permite perseguir al propietario moroso mediante un sencillo proceso judicial.
A partir de ese momento -y con una cuenta bancaria energética activa– solo tendrán acceso al servicio aquellos vecinos con un saldo positivo.
De este modo, los vecinos morosos no tendrán acceso a los servicios de calefacción y agua caliente sanitaria hasta saldar la deuda pendiente.
En qué consisten estos sistemas para evitar problemas de morosidad en una comunidad
Como hemos comentado más arriba, en Stechome trabajamos con una metodología en tres pasos para evitar problemas de impago en comunidades de vecinos con sistemas centrales de calefacción:
- Una cuenta bancaria energética
- Un sistema de recargas energéticas
- Apertura de procesos de recuperación de deuda
No obstante, también existe un cuarto paso que es un sistema de reparto de consumos y costes energéticos para distribuir de forma equitativa el gasto entre todos los vecinos.
A continuación te explicamos uno por uno estos cuatro sistemas.
Así podrás tomar la mejor decisión en el edificio que gestionas (como administrador), o en la comunidad en la que vives (como propietario):
Reparto de consumos y costes energéticos
El servicio de repartos energéticos busca distribuir los gastos de comunidad económicos producidos en un periodo de tiempo determinado entre los usuarios o consumidores del sistema centralizado, en función a su cuota de participación y consumo o grado de confort.
Estas tareas incluyen:
- La lectura de contadores sea manual o digitalmente
- El reparto energético en función a las fórmulas fijadas
- La generación de recibos informativos de consumo y coste
- La facturación o domiciliación bancaria
- El soporte de atención al usuario para consultas o incidencias sobre el consumo
El objetivo fundamental de estos procesos es cubrir los gastos de comunidad generales vinculados a los sistemas centralizados.
Lo que permite distribuir -entre todos los usuarios del sistema- los gastos de manera proporcional a su cuota y consumo.
Se evita así la morosidad y el aprovechamiento ilícito de un servicio comunitario y garantizando el máximo confort al menor coste posible.
¿Cómo se implementa todo esto?
Un elemento importante para el buen desarrollo de todo el proceso de reparto y distribución del gasto energético es la tecnología.
Se incorporan sistemas que permitan telegestionar y leer los consumos a tiempo real o de forma remota.
Esto facilita por un lado la vigilancia energética y por otro lado contribuye al empoderamiento de las familias. Ya que estas pueden seguir desde sus hogares la evolución de sus consumos.
Estos servicios «administrativos» intentan abordar lo que es el mayor gasto y foco de conflicto en las comunidades de propietarios.
¿Qué engloban estos procesos?
Por lo general, dentro de estos procesos se engloban los gastos pertenecientes a los suministros de gas natural, gasóleo C, Biomasa o cualquier otra energía primaria.
Se incluyen también los consumos y costes eléctricos, de mantenimiento preventivo y correctivo así como los concernientes a la gestión administrativa.
¿Cómo se repercuten los gastos energéticos por vecino?
No existe una fórmula «oficial» y cada edificio puede establecer la fórmula que estime más conveniente para repercutir los gastos a sus usuarios.
Tampoco existe una periodicidad establecida. Aunque lo recomendable es realizar un reparto mensual.
Lo habitual es utilizar estas dos fórmulas para repercutir los gastos a cada vecino:
- El reparto fijo, que pasa por establecer anualmente una tarifa compuesta por un importe fijo mensual y aplicar un precio por cada Kwh de calefacción y otro por cada m3 de ACS.
- El reparto variable, que se traduce también en un concepto fijo, un precio por Kwh de calefacción y m3 de ACS pero es calculado cada periodo.
En todo este proceso, uno de los elementos más importantes para que el sistema de repartos sea efectivo es la operación bancaria y administrativa con una cuenta bancaria exclusiva denominada «cuenta energética», que explicaremos más abajo.
Descúbrelo en 5 minutos y anticípate al problema de impagos antes de que ocurra.
Cuenta bancaria energética exclusiva
Como comentamos más arriba, una manera eficaz de gestionar el balance económico de un sistema con calefacción central y ACS es separar estos gastos de los gastos comunes.
Habitualmente, en los edificios comunitarios sólo existe una cuenta bancaria donde se centralizan todos los ingresos y gastos.
Una cuenta donde se mezclan conceptos, importes y se utiliza el dinero del buen vecino para soportar la mala fe del moroso.
Pero ¿Dónde está escrito que hay que tener una sola cuenta bancaria en las comunidades de vecinos?
¿Qué sucede cuando en la misma cuenta llegan los ingresos o devoluciones de un vecino?
Desde hace muchos años, Stechome implanta en las comunidades -y de la mano de los administradores de fincas- una cuenta bancaria exclusivamente destinada a los ingresos y gastos relacionados con el sistema.
Disponer de una cuenta bancaria exclusiva permite detectar de forma inmediata si las tarifas que se aplican son las adecuadas, si hay morosos o si el rendimiento de horarios o consignas son las adecuadas.
Del mismo modo permite controlar la repercusión de la energía en el confort de las familias y garantizar el máximo servicio al menor coste.
“La apertura de una cuenta energética es una operación sin coste y permite mejorar la gestión de manera significativa. En muchas comunidades se ha pasado en menos de un año de situaciones en negativo a reducir las cuotas a los vecinos.” Según Luis Mª – Gerente de Stechome.
La implantación de esta cuenta energética es el primer paso para poner barreras a los morosos y vecinos aprovechados y es la base para una gestión eficaz.
Es un sencillo paso en el modelo de gestión totalmente independiente de los gastos comunes, que permite tener claridad sobre el impacto de la energía en una comunidad de propietarios.
¿Cómo funciona esta cuenta energética?
Stechome, actúa de manera coordinada con la administración de fincas supervisando esa cuenta y lanzando las domiciliaciones individuales.
Así como reclamando las devoluciones particulares.
A esta cuenta llegan los cargos del gas o gasóleo, de la electricidad, del mantenimiento, del servicio de gestión y de la telefonía si existe.
Por otro lado, los vecinos individualmente ingresan sus cuotas solo de los temas energéticos. Tanto de kWh de calefacción, como de m3 de agua, o por los conceptos de disponibilidad.
Se establecen alarmas entre ingresos y gastos.
De este modo, los propietarios deben decidir los pasos a seguir para reducir cuotas, mejorar el servicio o iniciar otros procesos legales frente a los insolidarios.
Y es que tener datos claros e individualizados facilita la gestión y reduce en gran medida los conflictos en las comunidades de propietarios.
El proceso de repartos energéticos es muy sencillo y económico con estas fórmulas.
Stechome cuenta con un sistema informático vinculado a cualquier entidad bancaria y cualquier sistema de repartos, que permite una gestión económica eficaz y eficiente a un coste realmente bajo.
Si quieres ampliar información sobre estos procesos o implantarlos en tu comunidad no dudes en contactar con nosotros.
Sistema de gestión de la morosidad
Desde Stechome hemos desarrollado una metodología para ayudar a las comunidades de propietarios a luchar contra la morosidad energética en las comunidades de propietarios.
Un proceso sencillo y eficaz que acaba de raíz con los comportamientos insolidarios pero que requiere un protocolo muy claro y preciso para el requerimiento de pago.
En Stechome nos encargamos de establecer los mecanismos internos para que un vecino deje de utilizar los servicios comunes, mediante un procedimiento monitorio.
Además, también gestionamos íntegramente el procedimiento judicial necesario para poder trabajar “al éxito”.
Para ello es necesario que la comunidad asuma su responsabilidad, autorice a Stechome a la realización de las actuaciones legales pertinentes y siga al detalle las instrucciones legales, administrativas y técnicas.
Stechome asume -en representación de la comunidad- la ingrata situación del enfrentamiento con el propietario moroso.
Se trata de un proceso lento y con diferentes actuaciones transversales.
Unas deben cambiar radicalmente el modelo de funcionamiento actual y otras van dirigidas a recuperar la deuda acumulada.
El objetivo es que en menos de un año la comunidad cuente con un nuevo modelo de gestión energética totalmente saneado y optimizado y haya reducido la morosidad a 0%.
Según se recoge en el artículo 21 de la LPH:
“La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.”
Aunque no se requiere una mayoría para este tema, es interesante que -entre las normas de régimen interno- se valide en Junta de vecinos con cuántas mensualidades, o con cuánto importe se va a acudir a este procedimiento.
Con este acuerdo en la Junta General (en mayoría simple) es suficiente para iniciar el proceso.
El coste de un procedimiento monitorio varía en función a la deuda.
Si la cantidad reclamada y acordada en Junta de propietarios es inferior a 2.000 euros, no se requiere abogado ni procurador, por lo que el coste puede ser mínimo: alrededor de los 200 euros, que se puede evitar sin contratar un abogado.
Si el importe reclamado supera los 2.000 euros el importe puede llegar a los 900 euros.
Sistemas prepago de recargas energéticas
Otra fórmula que te ayudará en gran medida a evitar morosos en una comunidad de vecinos es implantar un sistema prepago de recargas energéticas.
Estos sistemas son una fórmula para reducir de manera eficaz la morosidad derivada de la utilización de los sistemas comunitarios.
Consiste en replicar el conocido concepto de los teléfonos de prepago.
Los usuarios hacen recargas de saldo (desde un móvil, tablet o PC) y -si no recargan de nuevo al agotarse el saldo- el suministro de energía de su vivienda se corta.
Así de fácil.
Este control integral de instalaciones comunitarias de calefacción y agua caliente se realiza desde la plataforma www.vigilatuenergia.com, siguiendo esta fórmula.
El sistema está concebido para primar a los usuarios más eficientes y evitar usos malintencionados dentro de sistemas comunitarios.
Ya son muchas las viviendas que, gracias a este sistema prepago, han dejado atrás los problemas de impagos en la comunidad.
Pero no solo eso.
Muchas han pasado incluso ver reducidas sus tarifas por la mejora en el funcionamiento general del sistema.
¿Cómo se implanta este sistema de recargas energéticas en un edificio comunitario?
Para instalarlo es necesaria la formalización de acuerdos de gestión y la posterior instalación de equipos de medición y actuación dentro de los sistemas existentes en su comunidad.
Para ello se utilizan y combinan diferentes sistemas tecnológicos de medición, actuación y visualización.
¿Quieres acabar cuanto antes con la morosidad en una comunidad de vecinos con sistemas de calefacción central y/o ACS?
No importa si eres administrador de fincas o presidente de tu comunidad, en Stechome te vamos a ayudar.
Hemos desarrollado una solución integral para la gestión de los consumos, costes y comportamientos vinculados a los sistemas centralizados de calefacción y agua caliente sanitaria.
Puedes conocer todos los detalles de esta completa solución en www.repartosenergeticos.com y desde 0,6 € al mes por vivienda disfrutar del máximo confort a un precio justo.
Además, hemos creado una calculadora GRATUITA para que puedas saber cuánto va a gastar una comunidad en calefacción central la próxima temporada.
En tan solo 5 minutos vas a poder hacer una previsión de gastos, para anticiparte a un posible problema de impagos, antes de que ocurra.
Si tu comunidad se encuentra ahora mismo en serios problemas a causa de propietarios morosos y necesitas actuar ya, a continuación te resolveremos algunas dudas que te pueden ayudar.
¿Cuándo un vecino se convierte en moroso?
Cuando un vecino no paga sus cuotas a tiempo, se convierte en moroso.
Y esto ocurre normalmente entre 20 y 30 días después de la emisión de la factura.
Pero no está todo perdido, porque para recuperar la deuda, la Ley da derecho a emprender acciones legales contra el moroso que ha dejado de pagar la cuota.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios tienen la obligación de contribuir al pago de la cuota establecida para sufragar los gastos de suministros, servicios, el fondo de reserva del vecindario y los gastos comunes de mantenimiento.
Ante esta situación, cuando un vecino deja de pagar o se retrasa en sus pagos, es necesario actuar con rapidez.
El vecindario puede reclamar la totalidad de la deuda a los propietarios morosos mediante vía judicial.
Sin embargo, hay pasos que deben darse antes de llegar a una reclamación judicial.
Por lo tanto, es esencial comprender el proceso legal y actuar cuanto antes para evitar más problemas o que todo termine en conflictos con el resto de vecinos.
¿Los propietarios morosos pierden derechos en la comunidad?
Cuando un vecino tiene cuotas de comunidad pendientes de pago, pierde ciertos privilegios dentro del colectivo.
El principal es su derecho a voto en las Juntas de Propietarios. Una medida que se incluye en la Ley de Propiedad Horizontal que garantiza que todos los vecinos estén obligados a pagar para garantizar el correcto funcionamiento de las zonas comunes.
Además, un moroso no puede ser elegido miembro de la Junta Directiva ni ocupar ningún otro cargo de representación dentro del colectivo.
Es importante tener en cuenta que la privación de derechos no es instantánea.
Por regla general no se puede privar a nadie de derecho alguno sobre la habitabilidad, seguridad o accesibilidad.
Ahora bien, en algunas comunidades se han admitido cláusulas para impedir que los morosos accedan y disfruten de zonas comunes.
Durante este periodo, la comunidad debe haber realizado al menos dos intentos de cobro, uno de los cuales debe haberse realizado por vía judicial.
Además, el deudor debe ser informado por escrito de la pérdida de derechos y de la justificación de la misma.
Hay que puntualizar que la pérdida de derechos no es permanente, ya que cuando el moroso salda la deuda, se restablecen sus derechos.
Sin embargo, si sigue en mora, pueden tomarse medidas legales contra él mediante una reclamación judicial, que pueden desembocar en la venta forzosa de los bienes del moroso para cubrir la deuda.
Por ello, es aconsejable tomar medidas preventivas para evitar la acumulación de deudas y buscar soluciones a las disputas dentro de la comunidad antes de que se agraven.
En este sentido, lo ideal es agotar la vía del diálogo con la comunidad en caso de querer evitar acciones legales, tanto por los vecinos propietarios como por el deudor.
¿Cuáles son los pasos para reclamar toda la deuda de un vecino moroso?
Si has agotado ya la posibilidad de llegar a un acuerdo amistoso, lo más sencillo es reclamar mediante un proceso monitorio.
En primer lugar, se debe convocar una Junta General de Vecinos e incluir en el orden del día el estado de la liquidación de deudas, como primer paso inicial del procedimiento en dicha comunidad.
A continuación, se notificará a los propietarios morosos a través de burofax el requerimiento de pago en un plazo de 20 días.
En esta petición inicial también se indicará claramente la cantidad adeudada y las posibles repercusiones del incumplimiento.
De esta forma, la comunidad podrá probar que ya ha comunicado la situación al moroso y que este la ha recibido.
Si no es posible contactar con alguno de los propietarios morosos por el motivo que sea, durante 3 días se colocará una comunicación en el tablón de anuncios del edificio.
Esto último sólo se podrá hacer si la comunidad demuestra que ha intentado contactar por todos los medios posibles sin obtener respuesta.
Una vez que cumpla el plazo de 20 días para pagar la deuda a través de este proceso y el deudor siga sin cumplir, toda la comunidad puede interponer una demanda contra los propietarios morosos.
Es imprescindible tener a mano todos los documentos pertinentes, como copias de las facturas, cartas certificadas y notificaciones legales que necesitarán el abogado y procurador.
Además, se puede pedir al tribunal que imponga un embargo preventivo sobre los bienes de los vecinos morosos, que luego se utilizarán para saldar la deuda en el momento de la venta de la propiedad.
Si se llegase a este punto, el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del deudor o deudores que han decidido dejar de pagar.
Así se cubrirá la deuda a través del embargo más los intereses por dejar de pagar.
Si esto no ocurre y los propietarios morosos pagan sus deudas, se paraliza el proceso y se archivan las actuaciones.
Es cierto que el proceso de cobro de la deuda a una persona deudora puede ser tedioso y tener consecuencias económicas para la comunidad, además de afectar al buen funcionamiento del colectivo.
Por ello, para evitar esta situación, es importante aplicar medidas preventivas, como las que te hemos explicado más arriba para comunidades con calefacción central (cuenta bancaria energética, sistema de recargas y de repartos de consumos).
También es fundamental disponer de un sistema sencillo y transparente para cobrar las cuotas vecinales y poder pagar los gastos comunitarios sin problemas.
Además, se sugiere tener guardado un fondo de reserva para gastos imprevistos y evitar así tener que recurrir a un proceso monitorio.
Tal y como ya te comentamos más arriba, Stechome asumirá esta incómoda tarea que implica un enfrentamiento con la lista de morosos que deben pagar su cuota.
¿En qué casos un vecino puede dejar de pagar la comunidad?
Un propietario de una vivienda está obligado a pagar la cuota de la comunidad. Sin importar si tiene un contrato de arrendamiento con un inquilino o si no vive ahí.
En cualquier caso, tiene la obligación de pagar los gastos de posibles derramas así como las cuotas correspondientes.
No obstante, en algún caso muy puntual no es así:
- Si la Junta de vecinos aprueba una obra de mejora del edificio y se demuestra que esta no es vital, todos los miembros que no estén de acuerdo pueden negarse a pagar, según el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Los locales comerciales con acceso independiente desde la calle, también pueden quedar exentos del pago por reparación y mantenimiento de algunas zonas comunes. Siempre y cuando esto quede reflejado en los estatutos sociales o por acuerdo de la Junta de vecinos.
Descúbrelo en 5 minutos y anticípate al problema de impagos antes de que ocurra.
